När ett företag hyr lokaler handlar det inte bara om hyrans storlek. Frågan om vem som ansvarar för underhåll och reparationer kan få stor ekonomisk betydelse – och här spelar jordabalkens regler om lokalhyra en central roll. Lagen anger grundprinciperna för hur ansvaret fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst, men den ger också stort utrymme för att avtala om annat. Därför är det viktigt att känna till både lagens utgångspunkt och de vanligaste fallgroparna i kommersiella hyresavtal.

Utgångspunkten i lagen

Enligt 12 kap. jordabalken (hyreslagen) är huvudregeln att hyresvärden ansvarar för fastighetens skick, medan hyresgästen ansvarar för den löpande skötseln av lokalen. Hyresvärden ska se till att lokalen är i brukbart skick när hyresförhållandet inleds och att den hålls i sådant skick under hela hyrestiden, om inte annat har avtalats.

Till skillnad från reglerna för bostadshyra är bestämmelserna om lokaler i stor utsträckning dispositiva. Det betyder att parterna kan avtala om en annan fördelning av underhållsskyldigheten. I praktiken innebär det att mycket beror på vad som står i kontraktet – och att ansvaret kan flyttas från värd till hyresgäst om det uttryckligen anges.

Hyresvärdens ansvar – byggnadens yttre och installationer

Hyresvärdens underhållsansvar omfattar normalt:

• Byggnadens stomme, tak, fasader och fönster
• Gemensamma installationer för värme, vatten, avlopp och el
• Ventilation och andra tekniska system som betjänar flera lokaler
• Gemensamma utrymmen och tillträdesvägar

Hyresvärden ska se till att fastigheten är i ett skick som gör det möjligt för hyresgästen att använda lokalen enligt avtalet. Om till exempel taket börjar läcka eller värmesystemet slutar fungera är det i regel hyresvärdens ansvar att åtgärda felet.

Men i kommersiella avtal är det vanligt att hyresvärden försöker begränsa sitt ansvar. I längre avtal eller när hela byggnaden hyrs ut kan det stå att hyresgästen tar över ansvaret för både inre och yttre underhåll. Då är det viktigt att noggrant förstå vad det innebär i praktiken.

Hyresgästens ansvar – det inre och den dagliga driften

Hyresgästens underhållsskyldighet omfattar vanligtvis:

• Målning, tapetsering och golvvård
• Underhåll av lås, dörrar, inventarier och inredning
• Rengöring och skötsel av lokalen
• Utbyte av lampor, säkringar och mindre delar

Hyresgästen ska alltså hålla lokalen i gott skick för den verksamhet som bedrivs där. Om skador uppstår på grund av bristande skötsel eller felaktig användning kan hyresgästen bli ersättningsskyldig.

I många kommersiella kontrakt utvidgas hyresgästens ansvar till att även omfatta tekniska installationer, ventilation eller fasadytor. Det kan innebära stora kostnader vid fel, så det är viktigt att gränserna för ansvaret är tydligt angivna.

Vad betyder “fullt underhållsansvar” i avtalet?

Ett vanligt uttryck i kommersiella hyresavtal är att hyresgästen har “fullt underhållsansvar”. Det kan låta tydligt, men i praktiken kan det betyda att hyresgästen tar över nästan hela ansvaret för fastigheten – både invändigt och utvändigt.

Om avtalet innehåller en sådan formulering bör hyresgästen alltid begära en precisering. Gäller det även tak, fasader och installationer? Ska hyresgästen stå för utbyte av fönster eller värmeanläggning? Ju mer detaljerat avtalet är, desto mindre risk för framtida tvister.

När oenighet uppstår

Tvister om underhåll är vanliga i kommersiella hyresförhållanden. Ofta handlar de om vem som ska betala för en reparation eller om en skada beror på normalt slitage eller försummelse. Om parterna inte kan enas kan frågan prövas av hyresnämnden eller i sista hand av domstol.

Ett gott råd är att upprätta en besiktningsprotokoll vid inflyttning, gärna med foton och beskrivningar av lokalens skick. Det gör det lättare att visa vem som bär ansvaret om en tvist uppstår senare.

Råd till både hyresgäst och hyresvärd

• Läs avtalet noggrant – och låt gärna en jurist med erfarenhet av kommersiell hyresrätt granska det.
• Specificera underhållsansvaret skriftligt, så att det inte råder tvekan om vem som ansvarar för vad.
• Upprätta en underhållsplan vid längre avtal, så att framtida kostnader kan förutses.
• Dokumentera allt – vid inflyttning, löpande underhåll och avflyttning.

Tydliga avtal och god kommunikation minskar risken för konflikter och bidrar till att fastigheten hålls i gott skick till nytta för båda parter.

Læs også:

Läge med omtanke: Så tar du hänsyn till medarbetarnas behov och pendling

Arrende

Att välja rätt plats för företagets kontor handlar om mer än ekonomi. Genom att ta hänsyn till medarbetarnas behov, pendling och vardag kan du skapa en arbetsmiljö som främjar engagemang, välmående och långsiktig framgång.

Kontoret som varumärke: När arbetsplatsens ramar blir en del av företagets identitet

Arrende

Kontoret är inte längre bara en plats för arbete – det är en fysisk förlängning av företagets identitet. Genom inredning, atmosfär och funktion kan arbetsplatsen kommunicera värderingar, stärka kulturen och attrahera både medarbetare och kunder.

Värdering av industrimark – vad betyder markens storlek, form och tillgänglighet?

Arrende

Storlek, form och tillgänglighet är avgörande faktorer när industrimark ska värderas. Lär dig hur dessa aspekter påverkar kostnader, logistik och framtida utvecklingsmöjligheter – och hur du gör en välgrundad bedömning inför nästa investering.

Få överblick över marknaden med en lokal företagsmäklare

Arrende

En lokal företagsmäklare kan ge dig den insikt och trygghet du behöver för att fatta välgrundade beslut på en föränderlig marknad. Upptäck hur rätt rådgivning och marknadskännedom kan göra skillnad när du planerar nästa steg för ditt företag.

Sammanfattningsvis

Lagen ger en grund, men inte ett färdigt svar. Vem som har ansvaret för underhållet beror i slutändan på vad som står i avtalet. Därför är det viktigaste rådet: känn till dina rättigheter och se till att avtalet är tydligt från början. Det kan spara både tid, pengar och bekymmer i det långa loppet.